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1、提问：京爷您好，想咨询您总价500-520，西二旗地铁旁海淀产权老一点的小区和回龙观地铁次新之间如何选择好呢？ 目前打算买婚房，孩子后边也会考虑要，从自住、保值升值和上学统筹考虑的话推荐次序如何？

回答：你好，如果是500-520万的两居，那在回龙观基本上是稍微差点儿的次新小两居了，升值性属于跟着大盘或者略微超过大盘。而在海淀，如果是西二旗的这个价位的小两居，那升值性都不错，超过大盘。如果看中升值+学区，那选择海淀，如果仅仅考虑居住，可以考虑一下回龙观的地铁次新。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

2、提问：京爷您好，总预算1000-1300w，两居或者三居，全款，在动物园上班，有以下想法：

①保值增值为主（最好能持平或者跑赢M2），居住不要太差，2000年以后房子；

②应该是15年以后小孩才会需要学区，感觉未来的学区政策不确定性有点大；

③地铁通勤为主，单程通勤时间<1小时，去三环内任何一个地方地铁最好不要超过1.5小时；

④离商业中心近，烟火气浓一点；

回答：你好，以下是我的一些推荐：

①找个距离近点儿的，可以考虑一下次新房，比如交大嘉园、今典花园、韦伯豪家园，这些都是不错的小区。也可以看看四季青或附近板块的绿波漫板、中海雅园。

② 远一点儿的，比如西城，可以重点考虑一下广外的次新，比如常青藤嘉园、北欧印象、朗琴园等小区。也可以看看丰台，如丽泽附近的保利百合。

以上，升值性都不错，也有一定的居住熟悉，你上班也还算方便

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

3、提问：京爷您好如果只有650的预算，想买2居，最好3居，或者2改3也行，能兼顾孩子上小学，您建议是北苑还是望京？有推荐的小区吗？如果我们这俩区域都不是最优选的话，您能帮推荐区域吗？

回答：你好，北苑这边倒是没什么学区，可能这个预算能住得大一些。如果希望兼顾学区，建议还是可以考虑望京。这里有陈分的学校，有一定的价值，你可以看看利泽西园、南湖东园、望馨之类的，升值性也不错。也可以看看亚运村的安慧北里X园，陈经纶嘉铭的学区房，价值也还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房买房看房技巧》

4、提问：京爷，您能说说朝阳百环家园东南向、国美第一城南北向，东南西南向，旧宫朗润园，郭公庄西华府未来的发展潜力吗，目前看了这些小区的三居，在距离、品质、小区潜力上难以取舍，谢谢。

回答：你好，百环家园小区位置挺好的，小区品质、环境、管理倒是一般，不过好在价格实惠，流动性不错，有一定价值，而东南向三居，有两种，都属于跟着大盘左右的样子；国美第一城，朝青的流动性热盘，属于一般次新房，但有一定的稀缺性，南北向三居，还是非常不错的，升值性也属于超过大盘；旧宫朗润园，板块还行，小区品质和环境很好，在大盘水平的样子；郭公庄西华府和旧宫朗润园很想，居住品质好，保值还可以。如果看中居住品质，那选择郭公庄西华府和旧宫朗润园，如果看中升值，可以考虑国美。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

5、提问：京爷好，之前看了海淀地壳所和铭科苑的房子，比较纠结，都是二居室，户型都是南北的，想请您从房子保值增值、房子品质、流通行等角度分析一下。

回答：你好，海淀地壳所的优点是低密度小板楼，相对比较安静，能上育鹰小学，学校还可以，而且离学校很近，所以小区有一定性价比；缺点是，地理位置和交通相对一般。铭科苑，位置和地段很好、离地铁不算远，缺点是小区稍微乱一些、密度高点儿，学校原来一般，但并入中关村一小之后，估计潜力还不错。我认为这两个小区优缺点都有，但流动性和升值性都不错，铭科苑潜力可能大一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

6、提问：京爷您好，总价500左右，目前在看海淀西二旗，西三旗，永泰这边的两居。

① 智学苑的南北顶层。

② 铭科苑次顶层。

③ 润生园高层西南两居。

④ 后屯路32号院南北两局顶层。

⑤ 永泰东里东西向的房子

想请您帮着分析一下这几套房源保值增值情况。

回答：你好，这些小区升值性其实都还不错，属于大差不差的，毕竟都属于海淀上车房。很多时候差别不大，有时候可能A涨得多一些，有时候可能B涨得多一些。比如这一波，智学苑、后屯路32号院表现还挺突出，而其他的也超过了大盘。从买房的角度来看，尽量就别选顶层了，影响升值性和居住属性。一般顶层比好楼层低10%左右，具体情况具体分析。我倒是建议你，可以努力去够够智学苑的正常楼层，借点钱努力够够。当然，其他的几个小区也可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房历史数据》

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